Breves apontamentos sobre locação
Saiba as principais informações na hora de alugar um imóvel!
O que é locação?
Luiz Antônio Scavone Junior apud Orlando Gomes (2017) define locação como o instituto como o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante contraprestação em dinheiro, a conceder à outra, temporariamente, uso e gozo de coisa não fungível. Os contratos de locações são regulamentados pela Lei 8.245/1991 e se aplicam apenas para os contratos de locação residenciais, não residenciais, e para temporada. Neste artigo abordaremos os detalhes para a locação residencial.
Quem são as partes no contrato de locação ?
Na locação residencial, estão presentes, o locador, que é a pessoa que disponibiliza o imóvel para locação, o locatário, é a pessoa que aluga o imóvel, e, o objeto deste contrato é o imóvel a ser alugado.
No contrato, também estão presentes as cláusulas que vão reger o contrato, tais como: o prazo da locação, valor, responsabilidades e deveres do locador e locatário, multas por atraso ou descumprimento do contrato, dentre outras.
Particularidades sobre locação:
O contrato de locação residencial regulamentado pela Lei 8.245/91, pode ser ajustado por prazo determinado ou indeterminado. Caso seja ajustado por um prazo igual ou superior a 10 anos, dependerá de vênia conjugal. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não esta obrigado a observar o prazo que superar 10 anos, e atingido este prazo, poderá ingressar com ação de despejo.
A locação ajustada por escrito, e com prazo mínimo de 30 meses, permite ao locador, após os 30 meses a denunciar (encerrar) o contrato sem apresentar justificativas, conhecida como denuncia vazia.
Após o termino do prazo da locação, o contrato é tido como resolvido e o locatário tem 30 dias para desocupar o imóvel, sob pena sofrer ação de despejo e ser obrigado a sair do imóvel em 15 dias.
Caso vençam os 30 dias sem oposição do locador, presume-se a prorrogação do contrato de locação, passando esta, a vigorar por prazo indeterminado. Porém, a qualquer tempo o locador poderá notificar o locatário para que o mesmo desocupe o imóvel em 30 dias, sob pena de sofrer ação de despejo.
Caso a locação seja ajustada verbalmente, ou por escrito e com prazo inferior a 30 meses, findo o contrato, a locação prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado, podendo o locador reaver o imóvel somente nas hipóteses do art. 47 da Lei 8.245/1991.
O locatário poderá devolver o imóvel ao locador a qualquer tempo. Se o contrato ainda vigorar por prazo determinado, ele deverá pagar a multa pactuada no contrato, proporcional ao período de cumprimento do contrato. Caso o contrato esteja correndo por prazo indeterminado, o locatário é dispensado da multa, porém, deverá avisar o locador o fim da locação por escrito e com antecedência mínima de 30 dias. Na ausência do aviso, o locador poderá cobrar o correspondente a um mês de aluguel e encargos, até o fim da locação.
Os deveres do locador e do locatário estão descritos na Lei 8.245/1991. Alguns podem ser reafirmados nas cláusulas do contrato de locação. Importante ressaltar que o descumprimento dos deveres pelo locatário, possibilita ao locador a rescisão do contrato e a propositura da ação de despejo com fundamento no artigo 9º, II, da Lei 8.245/1991, sem prejuízo da multa eventualmente prevista, que pode ser cumulada ou não com o pedido de rompimento da locação e despejo.
Por outro lado, caso haja o descumprimento dos deveres por parte do locador, possibilita ao locatário requerer o desfazimento do contrato (ação de resolução do contrato de locação), a cobrança de eventual multa ou as perdas e danos.
Tipo de locação:
Diferenciam-se, principalmente, em razão da finalidade do contrato de locação:
Locação de prédio urbano (Lei nº 8.245/91) – Trás 03 espécies de locação, de acordo com a finalidade:
Locação residencial (arts. 46 e 47, LI) – Moradia para a pessoa;
Locação para temporada (arts. 48 a 50, LI) – Uso do imóvel durante período e com fim específico, com duração máxima de 90 dias (ex.: estadia para férias);
Locação empresarial (arts. 51 a 57, LI) – Desenvolvimento de atividade empresarial.
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